Tóm tắt
1. Căn cứ pháp lý quy định phân lô, bán nền
2. Phân lô, bán nền là gì ?
Hiện nay do nhu cầu đất ở nên cao, nên những dự án phân lô, bán nền ngày càng phát triển. Nhưng đi kèm với cơn sốt đất rất nhiều chủ đầu tư vì lợi nhận đã bỏ qua các điều kiện bắt buộc phải có theo quy định tự tiện phân lô bán lại cho người sử dụng, dẫn đến hậu quả người mua không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy trước khi mua đất theo diện phân lô bán nền, quý vị cần để ý xem đất đó đã đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật chưa.
Phân lô, bán nền là một thuật ngữ được sử dụng nhiều trong kinh doanh bất động sản còn trong quy định của pháp luật, việc phân lô bán nền chính là việc tách thửa đất đai để chuyển nhượng cho các tổ chức, cá nhân khác. Tuy nhiên, việc phân lô, bán nền thường được sử dụng để chỉ việc tách thửa đất đai trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư đã được nhà nước cấp phép chứ không chỉ chỉ chung các trường hợp tách thửa theo quy định của Luật Đất đai 2013.
3. Pháp luật quy định thế nào về phân lô, bán nền ?
Căn cứ theo quy định tại Nghị định 43/2013/NĐ-CP có quy định:
Như vậy, cá nhân người sử dụng đất không thực hiện việc phân lô, bán nền theo cách hiểu của luật Đất đai mà chỉ có những chủ đầu của các dự án xây dựng mới được được hiện việc phân lô, bán nền và không phải bất kỳ dự án đầu tư xây dựng nào cũng được phân lô, bán nền mà chỉ có những dự án đáp ứng các điều kiện trên mới được thực hiện việc phân lô, bán nền.
Do vây, để biết được một chủ đầu tư có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền hay không người mua cần phải kiểm tra lại các điều kiện sau : Phù hợp với yêu quy hoạch của cấp huyện; chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.
4. Thủ tục chuyển nhượng đất theo hình thức phân lô, bán nền
Trường hợp bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền từ chủ đầu tư dự án thì trước hết chủ đầu tư dự án phải đảm bảo đã đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, tức là chủ đầu tư phải đảm bảo về việc
– Hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt;
– Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở;
– Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
Trước khi mua bán, bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp những giấy tờ liên quan như giấy phép hoạt động của tổ chức kinh doanh bất động sản, quyết định của Ủy ban nhân dân về việc chấp thuận dự án đầu tư, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500,… và có quyền kiểm tra tình trạng đất trên thực tế để giảm thiểu bớt rủi ro cho bản thân
Sau khi kiểm tra xong, bạn có thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án, đến chi cục thuế kê khai và đóng các loại thuế liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn Phòng đăng ký đất đai.
Trường hợp bạn nhận chuyển nhượng từ hộ gia đình, cá nhân theo hình thức tách thửa đất thì bạn có thể tìm hiểu trước về mảnh đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng công chứng ở địa phương nơi có đất để kiểm tra xem mảnh đất có đang bị tranh chấp, có đang bị thế chấp, bị kê biên hay có đang thuộc quy hoạch hay kế hoạch sử dụng đất hay không. Nếu không có vấn đề gì thì các bên có thể thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực và làm các thủ tục để được sang tên tương tự như trường hợp của chủ đầu tư.
5. Xử lý trường hợp chủ đầu tư không đủ điều kiện chuyển nhượng ?
Nếu chủ đầu tư không đáp ứng được điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thực phân lô, bán nền thì tức là hợp đồng chuyển nhượng của chủ đầu tư với bạn sẽ không đảm bảo điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Khi phát hiện ra chủ đầu tư không đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng vẫn đưa ra những thông tin làm bạn tin tưởng hoặc che giấu những thông tin về việc thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng thì bạn có quyền làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp quận hoặc huyện ở địa phương nơi đặt trụ sở công ty của chủ đầu tư để yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu để được trả lại khoản tiền mua đất và được bồi thường thiệt hại (nếu có) theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật Minh KHuê
Nguồn: https://luatminhkhue.vn/dieu-kien-va-thu-tuc-de-phan-lo-ban-nen-dat–phan-lo-ban-nen-dat-lien-ke—.aspx
